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            5.4万套二手房的背后,竟藏青岛楼市的3大趋势!


            来源:凤凰网青岛综合

            2018年全年,青岛等在内的10个受监测城市二手房合计成交量为66万套,相比去年同期水平下降了14%。

            据易居房地产研究院发布的研究报告显示,2018年全年,青岛等在内的10个受监测城市二手房合计成交量为66万套,相比去年同期水平下降了14%。2018年青岛二手房市场全年共签约54170套,环比2017年(69954套)下降了22.56%。受4·18限购政策的影响,网签量在4月和5月出现了分水岭,此后的月网签量再没有突破4000套。

            值得一提的是,青岛这组二手房成交数据的背后,也体现了包括买房是否赚钱、?#38477;?#36873;择租房还是买房等青岛楼市未来的3大趋势。

            买房真的赚钱吗?

            买房真的赚钱吗?中国建设银行董事长田国立曾在一次大会上表示,现在买房也赚不到钱了,这时候再买就是高位接盘,房子真的盖够了。当前我国住房空置率高,2017年的住房空置?#31034;?#39640;达21.4%,按照国际惯例,过20%就属于商品房严重积压水准。

            截止到2018年12月,青岛的房地产施工面积是10390万平方米,这里暂考虑已经卖出房屋的空置面积和开发商已经拿地未开发的面积,只考虑在建的这些房屋面积需要卖给多少人才能消化掉。假设每户房子算上公摊100㎡,那么需要103万人才能消化掉这些库存。而2018年一整年青岛市常驻人口仅仅增加了8.6万人,增长率为0.94%。按照这个角度,从总量来说青岛不缺房子,经过这个么多年房地产的发展和进步,这个城市的基本居住问题得到了一定程度上的解决。

            再看青岛如今市场,持有短时间就?#36164;?#25151;产的买卖差价已经非常低了,例如城阳区的某小区15年8000+元/平米,目前成交最低15000元/平米;市北浮山后某高档小区峰会期间挂牌均价5万元/平米,目前成交价3.6万元/平米,这些房子再扣除各种税费?#32422;按?#27454;的成本,几乎就不赚钱。虽然长期持有房子的人占绝大部分,也存在几十到一百多万的差价空间,但数据显示这批客群中有超过60%的客户最后选择了房产置换,最后现金?#33267;?#22238;到了楼市里面,房主口袋并没有因此鼓起来,生活消费也没有得到升级。

            另?#29615;?#38754;,如今二手房议价空间存在是常态,如今买方?#21830;?#36873;的房源增多,房子?#39029;?#21435;如果诚心要卖就必须要让买家可以还价,甚至比挂牌价格下降15%左右。特别是一些大户型高总价的房源降价幅度较大。买方冷静观望、中介成交寥?#21462;?#21334;家降价出手已成常态,二手房市场已经由之前的卖方市场转为买方市场。

            2018年青岛二手房市场全年共签约54170套,环比2017年(69954套)下降了22.56%,这个数据一定程度上也体现了目前市场趋势。?#26376;?#23478;来说,卖房是要承担一定的压力的,除了未知的成交时间、还价空间和时间损失等问题。纵观这一年青岛楼市情况,高开低走的趋势让买房是否赚钱变成一个伪命题。

            未?#35789;?#20040;样的房子更值得投资?

            买卖或者租房的关键点是什么?#31185;?#23454;大部分人不是因为对地段不满意而换房子,而是因为是否处于学区、居住环?#22330;?#26159;否临近地铁等问题。?#27604;唬?#20276;随着家庭成员的增长或者需求扩大等出现的小房换大房还是房屋买卖置换的第一原因。

            目前青岛很大一部分置换原因是学区房问题,虽然学区不是唯一因素,但孩子的教育需求,仍然深度影响着有房?#39029;?#20204;的决策。无论一二线城市,还是三四线城市,优质的教育资源永远是被放在第一步的。学区房一直以来?#24425;?#36141;房的?#35753;牛?#30693;名学校的学区房再次交易的价格和机会也相当可观。

            另?#29615;?#38754;,决定房地产价值的因素,首先是地段,第二是地段,第三还是地段。而决定地段好与不好取决于周边是否有完善的配套。拿青岛西海岸新区来说,去年一整年发展都相当亮眼,有唐岛湾公园、金?#31243;?#31561;美景,有石油大学等教育学府,还具备了交通便捷、地铁规划完备等因素。正因如此,西海岸新区成了2018年青岛二手房市场的一匹黑马,网签量12408套,位居全市第一。

            另外,买的这套房以后准备长期持有还是交易买卖,需要考量的因素是不同的,租赁房源大户型比较多,买卖的房子小户型比较多。因为大家租房大多是想要?#38750;?#36807;度,一间房间就可以生活,因此租赁市场的主力往往是一?#19968;А?#20174;这个角度来看,大户型的房子容易被长租公司收掉改装成多间租房。就拿链家网来看,目前挂牌二手房户型有50%以上是三室及四室的房?#30784;?/p>

            从发达国家来看,美国、北欧等租房率都是在45%以上,甚至?#34892;?#22269;?#39029;?#36807;50%。如今的青岛楼市,在政策维?#21462;?#35266;望气息浓厚的条件下,一手房越来越少,二手房成为了相当的重要力量。目前随着?#33322;?#21518;“青漂”返青的热潮,租金整体相对平稳,但也有部分性价比高的优质房源租金微涨,例如靠近CBD商务区的住房和地铁房。白领在租房方面愿意多花钱住得舒服一些;外来务工人员则相反,他们更在意价格是否便宜。除此之外是否有独立卫生间也越来越成为考量标准。二手房的成交,代表着城市人流动的活力、买卖双方的心态和房地产市场下一步的发展趋势。

            租房是未来房地产市场的趋势

            在房地产市场经过了多年的高速发展之后,一线城市和部分二线城市,由于土地资源的稀缺性,城市可开发空间逐步缩小,压缩了新房市场的空间,二手房交易量逐步上升,市场进入存量房时代。数据显示,全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%,一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍。

            近几年来,政府通过采取土地管控、限购、限价等政策对新房市场进行调节,导致新房供应量放缓、具备购房资格人数下降;而房地产商也存在捂盘、捆绑销售等行为。在这样的情况下,大众的视线开始逐渐向二手房市场转移。从国家政策来讲,目前?#24425;?#20027;张租赁住房,住建部会同国土资源部等九部门联合发?#27169;?#35201;求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。以共有产权房等住房方式解决民众的住房需求,减少商品房需求量。

            另?#29615;?#38754;,根据国家卫计委发布的流动人口发展报告显示,2015年,中国流动人口为2.47亿人,2020年将增至2.82亿,2030年则达到3.27亿人,也就是说十多年后,中国五分之一的人口将处于迁徙之?#23567;?#20154;口流动频繁的情况下,租房无疑是大多数人更倾向的居住方式。

            这是进入2019年3月的数百小区房价

            (注:价格仅供参考。如此数据板块没有您想关注的小区,可留言单独询问我们。)

            市南区

            市北区

            李沧区

            崂?#35282;?/p>

            西海岸新区

            城阳区

            即墨区

            胶州市

            平度市

            莱西市

             

            [责?#20266;?#36753;:张慧]

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